Le calcul du fermage

Le fermage doit-il obligatoirement être exprimé en euros ?

Le prix du fermage doit être fixé en monnaie depuis 1995 sauf pour ce qui concerne les cultures pérennes telles que les vignes. A la conclusion d’un nouveau bail, la fixation du fermage est par ailleurs encadrée dans la Vienne par l’arrêté préfectoral du 26 mai 2021 (disponible sur le site internet de la Chambre d’agriculture de la Vienne www.vienne.chambagri.fr, dans l’onglet Mon exploitation à Informations juridiques à Réglementation des fermages). Il fixe une fourchette de prix (minima et maxima) par catégorie de terres et bâtiments. Cette fourchette est actualisée tous les ans avec l’indice national des fermages, elle est disponible dès début septembre (www.vienne.chambagri.fr, dans l’onglet Mon exploitation à Informations juridiques à fermage bail rural et taxe foncière à Indice national des fermages)

Ainsi, tous les fermages des baux conclus ou renouvelés depuis le 2 janvier 1995 sont à fixer en monnaie et non plus en denrées (quintaux de blé ou litres de lait…).

Comment le prix du fermage est-il mis à jour chaque année ?

C’est l’indice national des fermages qui permet de mettre à jour le loyer exprimé dans le bail d’origine. Publié chaque année début septembre, il est valable pour mettre à jour les loyers des terres, vignes et bâtiments agricoles.

Cet indice est composé de 60 % de l’évolution du Revenu Brut d’Entreprise Agricole (RBEA) à l’hectare constaté sur le plan national au cours des cinq dernières années précédentes et de 40 % de l’évolution du niveau général des prix de l’année précédente. En 2023, l’indice s’élève à 116,46 avec une variation de + 5,63% par rapport à l’année précédente. Il est valable du 1^er septembre 2023 au 31 aout 2024.

Quelle méthode utiliser pour mettre à jour le fermage ?

Avant de mettre à jour le fermage il faut connaitre la date de début du bail. Le fermage doit légalement être mis à jour chaque année, cependant, aucune prescription n’existe pour la méthode à utiliser. Il est donc possible de mettre à jour son fermage en fonction de la variation de l’indice ou de l’indice lui-même. Ci-dessous, vous trouverez des exemples de méthode pour mettre à jour le fermage.

• Pour un bail signé avant 2010, il convient de prendre en compte le prix du fermage fixé en 2009 car l’indice national de référence permettant d’actualiser chaque année les fermages est celui de 2009 avec une base de 100. Pour les années suivantes, le fermage s’actualise par la simple « règle de 3 » ci-dessous :

Prix fermage 2009 x nouvel indice

            Indice 2009 (100)

Par exemple, si votre fermage 2009 était de 2 000 €, le fermage de cette année 2023 sera de

2000 € x 116,46= 2329.20

                                                                                       100

Pour mettre à jour le fermage en fonction de l’indice de hausse de 5.63% des fermages pour 2023, il faut reprendre le fermage 2022 qui était de 2 205.20 € et lui ajouter la hausse de 5,63 % comme suit : 2 205.20* 1,0563 = 2 329.35 €. Ce qui correspond bien à la hausse de 5.63% des fermages pour 2023.

• Pour un bail signé après 2010, il existe deux méthodes différentes et valables, à vous de choisir la vôtre :

1^ère méthode : il convient de prendre en compte le prix du fermage de l’année de conclusion du bail avec son indice national des fermages associé qui représente la base de départ du bail. Pour les années suivantes, le fermage s’actualise par la simple « règle de 3 » ci-dessous :

Prix fermage de l’année de conclusion du bail x nouvel indice

Indice national de l’année de conclusion du bail

Par exemple, pour un bail conclu en 2017, si votre fermage 2022 était de 2 000 €, le fermage de cette année 2023 sera de 2191.57 €

      2000 € x 116.46  (indice 2022)             

      106.28 (indice de l’année de conclusion du bail)

2^nde méthode : il convient de prendre en compte le fermage de l’année N-1, le nouvel indice et l’indice de l’année N-1.

Prix fermage de l’année N-1 x nouvel indice

Indice national de l’année N- 1

Par exemple, pour le même bail conclu en 2017, si votre fermage 2022 était de 2074.9€ (suite à la mise à jour de l’année précédente avec la même formule), le fermage de l’année 2023 sera de 2191.57 €

2074.90 € x 116.46  (indice 2023)         

      110.26 (indice de l’année N-1)    

Pour information : EVOLUTION DE L’INDICE NATIONAL DES FERMAGES

Quand faut-il payer son fermage ?

Les fermages sont payés aux échéances fixées dans le bail d’un commun accord entre les parties ou à défaut par les usages qui fixent la date de paiement du fermage à la Saint-Michel, soit le 29 septembre de chaque année.

Il peut être librement décidé entre les parties que le règlement interviendra en une ou plusieurs échéances (trimestrielles, semestrielles ou annuelles par exemple). Il faut cependant le prévoir sur le bail qui doit être écrit selon l’article L.411.4 du Code Rural.

Thylian DROUART
Chambre d'agriculture de la Vienne